Les annexes ont la cote, mais quand faut-il obtenir un permis ?

Nous commençons l'article par un aperçu complet des conditions dans lesquelles vous n'avez pas besoin d'un permis, par région. Nous expliquons ensuite brièvement quand vous êtes ou non obligé de faire appel à un architecte pour la construction d'une annexe. Enfin, nous vous aidons à soumettre la demande via les bons sites web si vous envisagez de construire une annexe vous-même ou d'aider votre client dans sa démarche.

Dispense de permis

Région flamande

En Flandre, vous pouvez installer un abri de jardin, un poolhouse, un carport autoportant, un garage, une pergola ou une serre sans permis si :

• La superficie totale des annexes isolées n’excède pas 40 m² par habitation. Attention : les annexes isolées déjà présentes sont comptabilisées. Si la pergola que vous envisagez est la première annexe du jardin, elle peut occuper 40 m². S'il y a déjà un abri de jardin de 10 m², votre pergola ne pourra pas faire plus de 30 m².
• L’annexe n’a pas de fonction d’habitation. Dès qu’une annexe a une fonction d’habitation, elle nécessite dans tous les cas un permis et l’intervention d’un architecte. Cela s’applique aussi aux conteneurs utilisés comme habitations, mini-maisons et autres constructions, bureaux de jardin, ateliers, etc.
• L’annexe sert à l'entretien du jardin, à la détente en extérieur (par ex. abri de jardin, poolhouse…) ou au stockage (garage, carport, local à vélos…).
• L’annexe isolée ne doit pas dépasser une hauteur de 3,5 m (il s'agit de la hauteur totale, mesurée au point le plus haut) et elle doit :
  • être entièrement construite dans un rayon de 30 m autour de la maison ;
  • être à minimum 3 m de la limite mitoyenne dans le jardin latéral ;
  • être à minimum 1 m de la limite mitoyenne dans le jardin arrière, ou être construite contre un mur de séparation existant sans modifier ledit mur de séparation.
• L’annexe isolée ne se trouve pas dans une zone vulnérable du point de vue spatial, notamment zone boisée, zone inondable, zone naturelle, zone vallonnée ou zone agricole.
• Le projet n’est pas soumis à des conditions supplémentaires définies par la commune. Chaque commune peut imposer des conditions supplémentaires, le maître d'ouvrage doit donc toujours se renseigner auprès de l’administration. En cas de dispense, le gouvernement n’impose pas d’obligation de déclaration mais là encore, la commune peut déroger à l’usage. C’est aussi au maître d’ouvrage de se renseigner si la commune applique une obligation de déclaration.

Le Département Environnement du gouvernement flamand, en charge de la politique environnementale, a rédigé une check-list complémentaire pour définir si une dispense de permis est envisageable. Par exemple, l’annexe ne peut pas être en contradiction avec les réglementations régionales, provinciales ou communales en matière d’urbanisme.

Comme le règlement régional relatif aux eaux pluviales, qui vise à éviter les inondations causées par un afflux massif soudain d’eau de pluie après de fortes précipitations que le réseau d’égout ne parvient pas à absorber.

Dans certains cas, vous serez par conséquent contraint d’aménager un dispositif d'infiltration. De plus, dans certaines régions, l’installation d’une annexe n’est pas possible ou nécessite une autorisation de l’agence du Patrimoine immobilier (Onroerend Erfgoed). La check-list est disponible via le site web du Guichet environnement flamand.

Région de Bruxelles-Capitale

En région bruxelloise, les actes dits ‘de minime importance’ sont dispensés de permis d’urbanisme. Vous pouvez donc construire une annexe isolée sans permis si :

• Le bâtiment n’implique aucune dérogation à un plan d'affectation du sol, à un règlement d'urbanisme ou à un permis de lotir.
• Le bâtiment se trouve dans la zone de cours et jardins et dans la zone de recul.
• Il ne s'ensuit aucune modification du relief du sol supérieure à 20 cm.
• Sa superficie n’excède pas 6 m².
• Sa hauteur totale n'excède pas 3 m ni ne dépasse le plan incliné à 45° par rapport à l'horizontale, plan prenant naissance au sommet des murs mitoyens ou, en absence de mur, à une hauteur d'1,50 m au droit de la limite mitoyenne.
• Le projet n’est pas soumis à des conditions supplémentaires définies par la commune. Comme en Flandre, le maître d'ouvrage est tenu de prendre tous les renseignements nécessaires auprès de la commune.

Région wallonne

En Région wallonne, il ne faut pas de permis pour l’installation d’un volume annexe tel un atelier, un poolhouse, une dalle de stockage ou un bâtiment préfabriqué si :

• il s’agit de la seule construction sur la propriété et qu’elle n’est pas destinée à l’habitation ;
• ce volume est érigé à l'arrière d’un bâtiment existant (s’agit d’un volume destiné à un véhicule motorisé, d’autres conditions s’appliquent) ;
• ce volume se trouve à minimum 2 m de la limite mitoyenne, n’excède pas 40 m² et n’a pas d’étage ;
• ce volume ne fait pas plus de 2,50 m sous corniche et 3,5 m de hauteur dans son ensemble ;
• ce volume a une façade en bois ou dans une tonalité similaire au bâtiment principal.

La construction d’un abri de jardin ne nécessite pas de permis si :

• il s’agit de la seule construction de ce type sur la propriété et qu’il se trouve dans les espaces de cours et jardins ;
• il n’est pas visible depuis la voirie ou situé à l’arrière du bâtiment ;
• il n’excède pas 20 m² ;
• il ne fait pas plus de 2,50 m sous corniche et 3,5 m de hauteur dans son ensemble ;
• il a une façade en bois ou dans une tonalité similaire au bâtiment principal.

Besoin d'un architecte ?

Si un permis n’est pas nécessaire, en principe, il n’est pas non plus nécessaire de faire appel à un architecte. Si le projet nécessite un permis d’urbanisme ou une déclaration de travaux, la participation d'un architecte est bel et bien nécessaire. En Région flamande, il existe une série d’exceptions.

La participation d'un architecte n’est pas requise pour la construction d'un abri de jardin, d’une serre, d’une remise, d’un garage ou carport, d’une véranda ou d’un bâtiment similaire composé au minimum de 75% de verre (ou d'un matériau transparent) ou d’une terrasse couverte si :

• la superficie n’excède pas 40 m² ;
• la hauteur de corniche ne dépasse pas 3 m ;
• la hauteur faîtière ne dépasse pas 4,50 m.

L'intervention d'un architecte n’est pas nécessaire pour l’installation d’une construction préfabriquées ou modulaire non superposée et déplaçable, avec une superficie maximale de 50 m² et une hauteur maximale de 3,5 m.

Demande de permis

Région flamande

En Flandre, les demandes de permis d’urbanisme se font obligatoirement par voie digitale depuis le 1^er janvier 2018. Les demandes sur papier ne sont plus autorisées qu'à titre exceptionnel. Le gouvernement flamand a créé le Guichet environnement dans ce but. Pour les bâtiments isolés, on peut généralement passer par la procédure de demande rapide. Le demandeur est averti dans les 30 jours si sa demande est complète ou non. Si ce n’est pas le cas, la procédure s’arrête. La décision d’accorder ou non le permis doit être prise dans les 60 jours. Le formulaire de demande est accessible en ligne via le site web du Guichet environnement.

Région de Bruxelles-Capitale

En Région de Bruxelles-Capitale, la demande doit actuellement encore être introduite auprès du service Urbanisme de la commune. La Région travaille toutefois sur une plateforme digitale qui permettra d’introduire les demandes de permis en ligne. Le permis doit être déposé personnellement ou renvoyé signé au collège des bourgmestre et échevins. Le demandeur reçoit un accusé de réception lorsque le dossier est complet. S’il manque un ou plusieurs éléments, il en sera averti. Normalement, le permis est délivré dans les 45 jours à compter de l'accusé de réception. Le formulaire de demande est accessible en ligne auprès du service d’urbanisme.

Région wallonne

En Région wallonne également, la demande de permis se fait en règle générale auprès de la commune. Elle doit être déposée personnellement ou renvoyée signée au collège des bourgmestre et échevins. Le demandeur reçoit un accusé de réception endéans 20 jours si le dossier est complet. S’il manque un ou plusieurs éléments, il en sera averti selon le même délai. Normalement, le permis est délivré dans les 30 jours à compter de l'accusé de réception. Le formulaire de demande est accessible en ligne auprès du service d’urbanisme de la région.

Plus d'infos
Région flamande: Omgevingsloket Vlaanderen en Omgeving Vlaanderen
Région de Bruxelles-Capitale: Dienst Stedenbouw
Région wallonne: Wallonie.be